Vediamo di vederci chiaro, chiunque sia andato a rogito da un notaio si è sentito richiedere di presentare l’agibilità da allegare all’atto, pena l’invalidità dell’atto stesso. Ma se l’immobile in vendità non è fornito di certificato di agibilita? Chiamate un tecnico competente ed affidategli la pratica per richiederla. Se invece l’atto è già fissato esiste anche la possibilità di rogitare senza agibilità, certo a condizione che la parte acquirente sia a conscenza del difetto dell’immobile ed accetti consapevolmente di procedere di concludere il contratto. Partiamo da questo presupposto:
Non è illegale vendere o affittare una casa senza agibilità se c’è il consenso dell’altra parte.
Il presupposto per la vendita è, come già detto, che l’acquirente sia informato che manca l’agibilità e dia il consenso a concludere il contratto. In caso contrario l’acquirente può
- Rifiutare di rogitare se durante la stipula del compremesso non è stato indicata la manca dell’agibilità, oltre a richiedere la restituzione degli acconti ed il risarcimento del danno.
- Richiedere la risoluzione del contratto, in caso di vendita e passaggio di proprietà, con la restituzione del prezzo versato e tutti i danni che da ciò conseguono.
- Recedere dal contratto di locazione, nel caso di affitto, senza preavviso se l’inquilino è ignaro dell’assenza del certificato.
Vendita senza agibilità
Il venditore è tenuto a chiarire, sin dal compromesso, che l’immobile è sprovvisto di agibilità, non potendo limitarsi a farlo presente solo all’atto della firma del rogito. In parole povere deve indicare per iscritto, rendendo il compratore pienamente informato, che l’unità immobiliare in vendita non ha l’agibilità. L’accettazione di tale situazione di fatto impedisce all’acquirente di rifiutarsi di firmare l’atto definitivo.
Se invece, come già detto, il compormesso non menziona la mancanza dell’agibilità il compratore può rifiutarsi di firmare l’atto e fare richiesta di danni oltre la restituzione di eventuali acconti.
Affitto senza agibilità
In linea generale gli stessi rincipi visti per la vendita valgono anche per l’affitto, secondo la Suprema Corte, qualora l’inquilino sia stato messo al corrente dell’assenza dell’agibilità, non può recedere dall’affitto, ma è tenuto a pagare i canoni così come concordati. Condizione fondamentale è che l’assenza di tale certficazione sia ben specificata nel contratto di locazione.
I principi che valgono per vendita ed affitto in assenza di certificato di agibilità interessano anche gli abusi edilizi. Ciò che è illecito non è certo la vendita o la locazione dell’appartamento con l’abuso, ma l’abuso stesso. Per cui, la vendita o l’affitto restano validi se l’acquirente o l’affittuario sono a conoscenza della situazione abusiva, ma la responsabilità penale resta intatta e in capo all’autore del reato.
E’ da precisarsi comunque che acquistare o prendere in affitto un immobile senza agibilità, essendo informati dell’asenza della stessa, fa ricadere l’onere di richiesta del certificato, nonché il rischio del mancato rilascio delle certificazioni da parte della pubblica amministrazione, sull’acquirente o sul locatario stesso. Quindi prima di firmare concordati od atti richiedete una consulenza ad un tecnico specializzato.