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Prima Casa – Bonus Fiscale 2019

Novità bonus fiscale per il 2019 acquisto prima casa

A chi spetta bonus prima casa 2019? Per accedere alle agevolazioni acquisto prima casa, occorre essere in possesso di determinati requisiti.

Vediamo quindi quali sono i requisiti bonus prima casa 2019:

1) Agevolazioni acquisto prima casa 2019 requisito della categoria catastale immobile:

Per fruire delle agevolazioni acquisito prima casa, l’immobile non deve essere rientrare nelle categorie catastali: A1, A8 e A9. In sede di stipula dell’atto di trasferimento dell’abitazione, il contribuente oltre ad attestare la sussistenza dei requisiti e delle condizioni per usufruire dell’agevolazione, deve dichiarare anche la classificazione dell’immobile, in quanto solo alcune categorie catastali,  possono beneficiare dell’aliquota agevolata.

Pertanto, le sole categorie che beneficiano delle agevolazioni prima casa sono:

  • A/2 (abitazioni di tipo civile);
  • A/3 (abitazioni di tipo economico);
  • A/4 (abitazioni di tipo popolare);
  • A/5 (abitazioni di tipo ultra popolare);
  • A/6 (abitazioni di tipo rurale);
  • A/7 (abitazioni in villini);
  • A/11 (abitazioni ed alloggi tipici dei luoghi).

2) Agevolazioni acquisto prima casa 2019: la residenza:

L’immobile per fruire delle agevolazioni prima casa deve trovarsi nello stesso Comune, in cui il beneficiario delle agevolazioni, stabilisce la residenza entro 18 mesi dall’acquisto. La volontà a trasferire la residenza entro il tempo previsto, deve essere, pertanto, dichiarata formalmente da chi acquista, pena la decadenza dei benefici, nell’atto di acquisto dell’immobile.

A tale proposito, ricordiamo che ai fini della corretta valutazione del requisito della residenza, il cambio si considera ufficialmente effettuato, nella data in cui l’acquirente rende la dichiarazione di trasferimento al Comune.

Spettano comunque le agevolazioni prima casa, anche se:

  • l’immobile si trova in un altro Comune, dove però l’acquirente, svolge una qualche attività, non per forza remunerativa, ma anche di studio o volontariato;
  • l’acquirente, è stato trasferito all’estero per ragioni di lavoro, nel Comune in cui ha sede o l’attività l’azienda per cui lavora;
  • l’acquirente è un cittadino italiano che si è trasferito all’estero. In questo caso, la condizione di emigrato può essere dimostrata mediante il certificato di iscrizione all’AIRE o un’autocertificazione resa nell’atto di acquisto.

3) Per beneficiare e richiedere le agevolazioni prima casa, inoltre, l’acquirente deve dichiarare nell’atto di acquisto:

  • di non essere titolare, esclusivo o in comunione col coniuge, di diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione, di un’altra abitazione ubicata nello stesso comune dove si trova l’immobile oggetto delle agevolazioni. Con la legge di stabilità 2016, questo requisito è cambiato, ora è possibile ottenere agevolazioni fiscali, purché la vecchia casa sia stata acquistata con le agevolazioni.
  • di non essere titolare, neppure per quote o in comunione legale, su tutto il territorio nazionale, di diritti di proprietà, uso, usufrutto, abitazione o nuda proprietà, su altro immobile acquistato, anche dal coniuge, usufruendo delle agevolazioni per l’acquisto della prima casa. Tale requisito però, è stato modificato ed ora c’è la possibilità per i contribuenti di poter acquistare un nuovo immobile con i benefici prima casa, a patto che il vecchio immobile agevolato, sia alienato entro un anno dalla data dell’atto. Nel caso in cui tale condizione non si realizzi, si renderanno applicabili le imposte ordinarie, gli interessi e la sanzione del 30% sulla differenza d’imposta.
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Si può vendere o acquistare una casa senza agibilità?

Vediamo di vederci chiaro, chiunque sia andato a rogito da un notaio si è sentito richiedere di presentare l’agibilità da allegare all’atto, pena l’invalidità dell’atto stesso. Ma se l’immobile in vendità non è fornito di certificato di agibilita? Chiamate un tecnico competente ed affidategli la pratica per richiederla. Se invece l’atto è già fissato esiste anche la possibilità di rogitare senza agibilità, certo a condizione che la parte acquirente sia a conscenza del difetto dell’immobile ed accetti consapevolmente di procedere di concludere il contratto. Partiamo da questo presupposto:

Non è illegale vendere o affittare una casa senza agibilità se c’è il consenso dell’altra parte.

Il presupposto per la vendita è, come già detto, che l’acquirente sia informato che manca l’agibilità e dia il consenso a concludere il contratto. In caso contrario l’acquirente può

  • Rifiutare di rogitare se durante la stipula del compremesso non è stato indicata la manca dell’agibilità, oltre a richiedere la restituzione degli acconti ed il risarcimento del danno.
  • Richiedere la risoluzione del contratto, in caso di vendita e passaggio di proprietà, con la restituzione del prezzo versato e tutti i danni che da ciò conseguono.
  • Recedere dal contratto di locazione, nel caso di affitto, senza preavviso se l’inquilino è ignaro dell’assenza del certificato.

Vendita senza agibilità

Il venditore è tenuto a chiarire, sin dal compromesso, che l’immobile è sprovvisto di agibilità, non potendo limitarsi a farlo presente solo all’atto della firma del rogito. In parole povere deve indicare per iscritto, rendendo il compratore pienamente informato, che l’unità immobiliare in vendita non ha l’agibilità. L’accettazione di tale situazione di fatto impedisce all’acquirente di rifiutarsi di firmare l’atto definitivo.

Se invece, come già detto, il compormesso non menziona la mancanza dell’agibilità il compratore può rifiutarsi di firmare l’atto e fare richiesta di danni oltre la restituzione di eventuali acconti.

Affitto senza agibilità

In linea generale gli stessi rincipi visti per la vendita valgono anche per l’affitto, secondo la Suprema Corte, qualora l’inquilino sia stato messo al corrente dell’assenza dell’agibilità, non può recedere dall’affitto, ma è tenuto a pagare i canoni così come concordati. Condizione fondamentale è che l’assenza di tale certficazione sia ben specificata nel contratto di locazione.

I principi che valgono per vendita ed affitto in assenza di certificato di agibilità interessano anche gli abusi edilizi. Ciò che è illecito non è certo la vendita o la locazione dell’appartamento con l’abuso, ma l’abuso stesso. Per cui, la vendita o l’affitto restano validi se l’acquirente o l’affittuario sono a conoscenza della situazione abusiva, ma la responsabilità penale resta intatta e in capo all’autore del reato.

E’ da precisarsi comunque che acquistare o prendere in affitto un immobile senza agibilità, essendo informati dell’asenza della stessa, fa ricadere l’onere di richiesta del certificato, nonché il rischio del mancato rilascio delle certificazioni da parte della pubblica amministrazione, sull’acquirente o sul locatario stesso. Quindi prima di firmare concordati od atti richiedete una consulenza ad un tecnico specializzato.